「民国三年袁大头价格」去年,北上广深等6个城市的成交量下降超过40%,国内买家成为主力

股票行情  2021-04-21 07:36:30

大规模的房地产交易一直是热门话题。但在2020年,受疫情等综合因素影响,全国各大城市的大规模房地产交易如坠悬崖。高力国际1月13日发布的2020年中国大宗交易市场年度数据显示,京、沪、广、深、成、Xi安六大大宗交易城市的交易总量约为1369亿元,同比下降44%。

2020年,与国外投资者相比,国内买家占主导地位,占交易金额的80%左右。与此同时,自用买家开始进入市场,占交易量的40%。高力国际预计,2021年,大宗交易量有望实现反弹增长,尤其是核心地区现金流稳定的写字楼物业吸引力将继续增加。

国内买家占主导地位,约占交易量的80%

“国内大型交易一般集中在四个一线城市。成都和Xi也有大规模的房地产交易,而其他城市相对较少。高力国际资本市场和投资服务部华北部副主任韩嫣说。

高力国际统计显示,2020年,在交易量较大的六大城市中,北京录得396亿元,同比下降30%;上海录得633亿元,同比下降45%;广州和深圳合计233亿元,同比下降65%;成都和Xi平安共实现107亿元,同比增长65%。

值得注意的是,2020年,写字楼物业的大宗交易将以其稳定的收入预期、管理模式和自用需求,继续受到市场青睐。根据高力国际的数据,上述六个城市的写字楼交易量总计为926亿元,占68%。

但相比之下,综合物业和零售物业的成交比例略有下降,分别为289亿元和94亿元,酒店和公寓项目的总成交金额为59亿元。

在去年的大宗交易中,最高金额达到80亿元。2020年2月,LG集团以约人民币80.46亿元的价格将位于北京东长安街的LG双子大厦出售给新加坡政府投资公司(GIC)的全资子公司。据公开信息,LG双子大厦于2005年竣工,总投资4亿美元。按当时的汇率,建筑成本约为人民币32.8亿元。售价方面,增值近50亿元。

虽然疫情期间GIC还是买了LG双子大厦,但可能不难看出,它对北京核心商务区的写字楼是看好的。据悉,2020年初,GIC频繁投资,不仅增持万科股份,还涉足长期租赁公寓和物流地产。

事实上,由于国际旅行限制等综合因素,2020年外商投资比例将大幅降低,国内买家将占主导地位。以北京和上海为例。2019年和2018年,两地外资占比均超过三分之一。2020年,上海的国内买家比例达到80%以上,而北京的比例相对较小,占63%。从交易来看,虽然上海和北京的外资收购项目交易时间略有延长,但可以在一年内成功交付。

总的来说,2020年,上述六大城市的国内买家将贡献约80%的交易量,其中广深成Xi的买家几乎都是国内企业。值得注意的是,一些有本土团队的外资投资机构也在疫情期间充分发掘投资和交易机会。

6个城市的自住买家占40%,金融机构成为上海最大买家

2020年,在国内大宗贸易投资市场暂时放缓的同时,自用买家将迎来购买资产的机会。据高力国际统计,2020年自用买家共出资约529亿元,约占交易总额的40%。

城市方面,上海自住买家数量最多,占近50%。此外,金融机构成为上海全年最大的买家。他们积极在核心商业区配置优质办公资产自用,也热衷于投资在核心区域有现金流的优质物业。但目前符合此类投资标准的楼盘相对较少。

根据数据,不难发现,2020年十大区块交易中,有不少金融机构在上海投资。其中,上海银行(601229)以49亿元收购上海绿地外滩中心T2写字楼,海通证券以61亿元收购上海绿地外滩中心B1/B2/B3写字楼,平安信托以43亿元收购上海格非中心,信达资产管理以36亿元收购上海海航大厦写字楼。

此外,北京自用交易占40%,收购方主要为国有企业和内资企业,共出资约139亿元。其中,字节跳动以50亿元人民币买下了北京方恒时装中心的写字楼,这是北京第一座拥有自主产权的写字楼。去年11月2日,字节跳动方恒时装中心正式开馆办公,一个上千人的团队入驻。

去年,司法拍卖市场的大额交易也引起了人们的关注。例如,北京洪钟大厦以33亿元售出。对此,韩嫣表示,依法拍卖也是大规模交易的渠道之一,而这种大规模交易的价格会相对较低。对于这类交易,不良资产投资机构更为关注。

预计今年房地产大规模交易量有望反弹

其实,大宗交易只是股票项目的第一步,投资的关键在于后续的转型升级能否满足市场需求。2020年,虽然完成了一些大规模的房地产交易,但仍有许多投资和改造项目,突破了疫情的阻力,“焕然一新”。

去年12月7日,戴德梁行资本市场负责人透露,帮助历时一年多、在众多竞争对手中脱颖而出的中融长河资本完成了对位于上海陆家嘴核心区的住宅项目“明诚花园”的收购。在收购之前,该项目作为公寓和酒店运营了几年。收购后升级,正式命名为“长河国际公寓”,去年年底揭幕。

据悉,中融长河资本是中融国际信托旗下的专业房地产基金。长河国际公寓是继中融长河资本完成北京太阳宫德国大众集团总部项目和北京金融街信托大厦项目后的又一个城市更新项目。

对于昌河国际公寓,中融昌河资本总裁兼首席执行官王玉涛表示,这一次,通过重新定位商业业态、设计、装修和更新建筑,资产将得到再利用和增值。未来,中融长河资本将继续关注国内外一线核心领域的优质资源项目。

对于2021年的国内房地产市场,高力国际预计交易量有望实现反弹式增长,因为随着各大城市写字楼租赁市场的明显复苏和线上线下零售消费的持续增长,买家对中国市场的信心将不断增强,尤其是核心区域现金流稳定的写字楼物业吸引力将持续增加,优质零售物业将保持较高的市场议价能力。

值得注意的是,全球流动性扩张将加速外资进入一线门户城市。此外,外资机构这几年陆续布局强势二线城市的趋势也将继续。

在韩嫣看来,随着今年疫情的好转,大规模房地产交易的供应量也会增加。此外,受“三条红线”等监管政策影响,预计部分房企将加快处置非核心资产,更多企业将出售优质资产,为市场带来新一轮投资机会。


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