美的购房者背靠大树,依然止不住毛利率下降,股价暴跌 腾讯的市值

股票行情  2021-03-30 02:26:27

(正文/谢红娟主编/马元元)3月24日晚,美的地产发布2020年度业绩。

期间美的置业收入约524.84亿元,同比增长27.6%;利润和综合收益总额约48.25亿元,同比增长11.5%;归属于公司所有者的利润约为43.26亿元,同比略有增长0.5%;毛利和毛利率下降。

受业绩消息影响,3月25日日本购房者股价开盘走低,最终收于15.6港元,跌幅11.66%。

毛利率大幅下降约10%

上市两年,美的地产毛利率连续两年下降。

公开数据显示,2019年和2020年,美的地产毛利率分别为31.6%和22.2%,同比分别下降1.1%和9.4%。同时,2020年美的居者有其屋毛利为116.58亿元,较2019年的130.07亿元下降10.4%。

对此,美的地产表示,毛利率和毛利率的下降主要是由销售成本上升带动的。

同一政策的媒体资源总监肖云翔告诉《观察家报》。事实上,许多房地产企业在2020年将有一个较低的毛利率,主要有两个原因。一是前期高价入市,缩小了利润率;第二,在目前的限价和限购措施下,房地产企业几乎没有机会大幅度溢价发货。

然而,中原地产首席分析师张大伟告诉《观察家报》。com认为毛利率大幅下降很可能是美的地产上市的“后遗症”,大部分新上市的房地产企业都会有这样的通病。而且美的地产的毛利率只有22.2%,远低于行业平均水平。

虽然毛利率远低于市场水平,但柯美房地产的规模扩张并不缓慢。根据年报,美的地产今年的销售目标预计为1500亿元。

据悉,2020年全年,美的地产及其合资企业和关联公司的合同销售额约为1261.6亿元,同比增长24.6%。以此计算,其今年的销售增长率应该是18.9%。

事实上,受“三条红线”和限购政策的影响,大多数房企开始放缓业绩增长。“18.9%的预期增长率是一家对公布销售目标的房屋公司的预期更加乐观的公司。”肖云翔说。

业内人士认为,把美的置业增长率放在梯队里更有意义。在前20-30梯队,18.9%的预期增长率还是比较高的,敏捷8.5%,R&F 8%。

融资靠关联方

“三条红线和贷款集中管理明显影响了房企融资结构,房企对销售回报的依赖明显加深。”通策研究所研究员王恒曾告诉媒体。

这与美的地产首席财务官格林的想法不谋而合。他说:“三条红线是好政策,有助于我们控制油门。对于房企来说,现在最重要的不是加杠杆,而是要学会如何保证快速去化学化,进一步提高收钱造血的能力。”

但在房地产融资压力下,美的并不缺钱买房。截至今年年底,美的地产持有现金和银行存款总额267.88亿元,未使用银行授信额度877.34亿元。

不仅有钱花,借钱的成本也变了。年报显示,公司融资成本持续下降,在民营房企中竞争激烈。期间,公司加权平均融资成本连续四年下降,为5.33%。2020年新增贷款融资利率仅为4.91%,同比大幅下降85BP。一些公司债券的利率低于4%。

" 3.98%的票面利率是美的房屋所有权的历史低点."林戈说。

这是什么水平?据业内人士称,“即使在央企规模上,也处于较低水平。”根据通策研究院的数据,2020年只有碧桂园、招商局蛇口、万科、金地、保利、中海、WTO等大型房企才能实现最低的融资利率。

业内人士指出,“房地产民营企业规模不大,融资利率低于4%就很厉害了。”

根据郭盛证券的研究报告,在美的地产之前的融资中,另一家由大股东控股的平台公司美的控股,在公司发行的部分债券中提供担保,以降低公司债券的融资成本。

开源证券的报告也显示,美的地产这四年发展迅速,很大程度上享受了母公司背景下的融资优势。

当然不是所有的大树都那么靠谱。依托宇通汽车的绿都地产,红星美凯龙旗下的红星地产,还在母公司的阴影下苦苦挣扎。

资产负债率还在“黄档”

年报显示,美的地产剔除预付款后的资产负债率为78%,同比下降约3%,仍超过门槛;净负债率为79%,同比下降约10%;现金负债率为3.38,同比增长0.53。

根据新的“三条红线”融资规定,美的地产2020年仍将踩一条红线,与2019年的情况一致,仍列为“黄档”房企。而且与今年大多数房企“回归绿色文件”的急切心情相比,美的地产计划到2023年实现绿色文件。

资产负债率居高不下,很大程度上与美的地产前期扩张有关。据公开信息显示,2015年至2018年,美的地产整体销售规模大幅增长,销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元。

2018年是美的置业发展的转折点。今年10月,美的地产成功登陆资本市场。在这样的情况下,美的地产在2019年完成了“四年支出1000亿”的扩张计划,跑进了1000亿房企的队列。

相应的,美的地产的负债水平一直居高不下。根据之前公布的招股说明书,美的地产2015-2018年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%和97.4%。据券商统计,2019年,除了现金对空头债务比例为2.09符合标准外,美的地产资产负债率为81.1%,净负债率没有下降而是上升到114.2%。

中原地产高级分析师卢文喜告诉《观察家报》。认为房地产市场仍处于相对粗放的发展阶段。如果要扩大规模,大概会踩上几条“三条红线”,否则很难在规模上有所突破。

美的地产为了缓解“三条红线”的问题,选择了“借新还旧”。美的地产在其年报中表示,为了调整债务结构,2020年将新增长期贷款,用于偿还短期贷款。2020年12月31日,美的地产银行贷款和债务融资占比83%,一年内到期的计息负债占比21%。

据观察者网不完全统计,2020年,美的地产完成融资项目约11个,主要通过贷款、公司债券、ABS、资产证券化等方式。其中,2020年10月29日,美的地产发行79亿元公司债,已被上海证券交易所接受,将用于偿还全部公司债。

2021年,美的地产宣布发行第一批公司债券和未经审计的财务信息。公告称,美的地产计划向专业投资者公开发行2021年公司债券(一期),总本金不超过15.2亿元,为四年期或五年期公司债券,无担保。

“拆东墙补西墙,借新债还旧债。”年报数据显示,美的地产负债总额从2017年的1008.14亿元增加到2020年的2435.35亿元,两年半内负债总额增长141.57%,净增1427.21亿元。

卢文喜表示,对于近期业绩超千亿的房地产企业来说,是痛苦的。一方面,如果基础不扎实,融资不持续,未来随时都有可能陷入千亿房企的行列;另一方面,如果房地产企业继续扩张,“红线”将压倒它们,它们将面临融资压力。

1000亿后如何发展,是美的地产面临的难题。

本文为观察者网独家稿件,未经授权不得转载。


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