「361黄金价格网」说说冷门的REITs

股票行情  2021-04-11 23:10:58

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前几天在网上看到一篇文章,说某商学院推荐学生在小白班购买REITs,被曝是在美国设立的基金,涉嫌诈骗。看到这个我很震惊。看来这个商学院在国内影响很大,敢碰基金板块这种东西。然而,这件事仍然没有定论,也没有官方的调查结果。

先说今天中国这个相对冷门的REITs。以后看到这个产品推,不会因为不太了解而被韭菜割。

什么是REITs?房地产投资信托基金(REITs),全称房地产投资信托基金(REITs),是通过发行收益凭证,汇集特定多数投资者的资金,由专业投资机构进行房地产投资管理,将综合投资收益按比例分配给投资者的信托基金。

本质是一种资产证券化,将未来会产生稳定现金流的一个或一部分房地产作为资产证券化的标的资产,制作REITs,然后REITs管理人将受益凭证(即股票)出售给投资者。流动性差的房地产证券化被视为REITs,流动性更高,投资者投资房地产的门槛也降低。

在中国,信托属于私募,但在世界范围内,REITs本质上等同于基金,大部分属于公募,可以封闭式,也可以在市场上交易,就像国内的开放式基金和封闭式基金一样。

REITs也是一种融资行为。举个例子,如果我想买一栋写字楼出租,但是没钱,我只能发行债券筹集资金来买这栋楼。这栋楼是我的资产,我自己会承担风险。以后无论赚钱还是赔钱,债券到期我都会还。有了REITs,就不一样了。我找人发行REITs股票,筹集资金买楼。这栋楼是所有REITs持有人的资产,风险转移给所有投资人,赚钱和赔钱一起。

根据不同的分类方法,房地产投资信托基金可以分为许多类型。

根据收益来源,REITs可分为股权REITs、抵押REITs和混合型REITs。三者的主要区别在于底层房产的业主和收入来源的不同。股权REITs涉及标的资产所有权的转移,投资者拥有标的资产的所有权。投资者主要受益于基础资产的租金收入、运营收入和房地产的升值。房贷REITs投资者不直接拥有该房产,收益主要来自房贷利息和房贷支持证券;混合型REITs顾名思义,具有股权REITs和抵押REITs的特点,是两者的混合体。他们不仅可以获得房地产增值收入和经营收入,还可以通过发放抵押贷款获得利息收入。

根据基金的期限,可以分为封闭式REITs和开放式REITs。两者的主要区别在于是否存在闭期。封闭式REITs在发行后的规定期限内,发行的总资本和股份数量保持不变,只能投资房地产。估值相对容易,开放式REITs灵活,发行规模可以灵活调整。

按发行方式可分为私募REITs和公募REITs。私募REITs不在公开市场交易,发行程序相对于公募REITs相对简单。公募REITs向社会团体募集资金,信息披露公开透明,操作更加规范。

根据组织形式和交易结构的特点,可以分为公司型REITs、契约型REITs和合伙型REITs。公司类型类似股份有限公司,具有独立法人资格,通过发行股票筹集资金;合同型通过发行受益凭证设立投资信托,投资者与管理人签订合同,管理人与托管人签订合同,主要业务为信托产品;合伙制是有限合伙人和普通合伙人建立合伙关系,投资REITs,分享利润。

美国市场的REITs最早出现在美国,在美国的发展也是最完善的。我们来看几组数据。

房地产投资信托基金起源于20世纪50年代的美国。截至2020年8月,美国REITs指数的净市值已达到约1.18万亿美元,全球REITs市值预计约为1.69-1.97亿美元。其中全股权REITs市值1.12万亿美元,纽约证交所可交易189只REITs,市值1.01万亿美元。

房地产投资信托基金投资于各种房地产,包括办公室、公寓楼、仓库、零售中心、医疗设施、数据中心、手机发射塔、基础设施和酒店。大多数房地产投资信托基金专注于投资特定类型的房地产。截至2020年12月31日,按市值排名前五位的房地产投资信托基金是基础设施、住房、工业、数据中心和零售业。

从股息率来看,前四位的物业类型依次是酒店、特色、多元、零售,盈利性很高;但从2020年的总收益率来看,酒店的REITs最低,零售业的REITs第二低。这是因为全球新冠疫情导致金融市场动荡,零售、酒店、多元化物业受影响较大,跌幅较大。随着外出人数大幅减少,更多的人选择在家远程办公、学习、网购,物流、电商、电话会议平台的相应应用大幅提升。因此,2020年以仓储物流为代表的数据中心和自助仓储的总退货率相对较高。

由此可见,美国REITs经过近60年的发展,已经进入了成熟阶段。从中长期的客观收益率来看,2008年金融危机的稳定红利使REITs成为一种流行的投资品种。2008年次贷危机对美国房地产市场的影响就不用说了。我在之前的一篇从大空头回顾2008年金融危机成因的文章中谈到了次贷危机。有兴趣可以看看。

疫情对美国REITs指数的影响还是很大的,只是不同板块不同。在当前疫情和经济危机中,无土地产权的公寓和房屋的REITs相对较小,而在当前疫情和上次经济危机中,酒店、商业和零售的REITs相对较大。可见,刚刚需要的REITs是相对稳定的投资品种。

国内的reits已经注意到我国已经开始了REITs公募的试点工作,但是目前还没有REITs公募。

目前国内只有类似REITs的产品。与公募REITs相比,类REITs产品债强股弱,后者股强;大部分REITs产品都是私募发行,不在公开市场交易。一般只能持有到期支取或开仓期赎回。而底层资产往往是单一财产,管理模式是被动管理。房地产投资信托基金可以投资多个物业,采用积极的管理模式,并享有对基本资产的控制权。REITs还需要关注物业投资管理组合、物业升级改造等。,对管理模式和管理能力有更高的要求。

虽然国内的REITs试点工作已经开始,但要发行的REITs只是基础设施基金,不包括住宅和商业地产。

一方面,发行基础设施REITs是一种创新的金融产品,丰富了市场投资品种;另一方面,如上所述,房地产投资信托基金作为一种融资手段,可以减少地方政府的债务。

短期内,中国的住宅和商业房地产不应有房地产投资信托基金。国家已经明确表示,不可能让资金流向房地产市场。而且国内房价在一二线城市,房地产的平均租售比(指月每平方米建筑面积租金与每平方米建筑面积房价的比值,比值越大越值得投资)达到1:611,是国际标准1:200~1:300的两倍多。

现在即使有房地产REITs,投资逻辑也不一定和美国的房地产REITs一样。

REITs产品在国内相对冷门,在国外虽然常见,但内地投资者很难验证海外资产的真假。如果有人推荐这个产品,一定要谨慎投资,避免被韭菜割伤。

数据源:

房地产投资信托基金投资手册(华西证券)-樊新强、严

准备上市,公募REITs启航(国联证券)-张效春

投资有风险,入市需要谨慎。本文不构成投资建议,投资者应自主决策。

全文完毕,感谢阅读!对你有帮助的记得表扬和关注!

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