抵押贷款需要等待“卖一买一”的购买周期或大幅延长 北京黄金交易中心

股票行情  2021-03-01 10:25:06

□文、涂信息时代记者

随着股市的变化,广州二手房成交量已经远远超过一手。最新数据显示,2020年广州二手房市场总成交12.1万套,净签约面积1092.6万平方米,成交3252.5亿元。

值得注意的是,近日,上海、深圳、杭州率先出台楼市调控措施,而广州楼市整体交易环境逐渐趋紧。在一些地区,出现了银行抵押贷款排队、利率上调的现象。“卖一买一”买家的购买周期可能会大大延长,购买行为会受到轻微影响。

单身比例增加,对小户型的需求增加

2020年,广州二手房市场交易表现“先抑后升”。一季度,受疫情影响,市场需求“冻结”,交易大幅下滑。第二季度,之前的交易水平逐渐恢复。从6月份开始,月成交量基本可以保持在万箱以上,这使得业主对市场前景有了很强的信心,整体二手房市场环境逐渐从原来的“买方市场”向“卖方市场”转变。

据嘉里统计,在广州二手房市场的交易结构中,最受客户青睐的是70-90平米的面积。2020年累计在线签约3.5万人,比2019年增长64.5%;其次,占地90~110平方米,共约2.7万套房,同比增长44.6%。但50平米以下二手房售出1.3万套,同比增长92.5%。可以预测,广州消费者对小单元的需求逐年增加,这也与近年来单身人士比例不断增加有关,越来越多的潜在客户打算购买自己的小世界。

为了赶上小学注册,“学位房”需求旺盛

从2020年底开始,学位房在广州的普及达到了新的高潮。尽管学区的概念不断深化,但许多家长仍然带着传统“名校”的资源涌向学区。这种趋势从今年开始更加明显。为了赶上今年的小学报名,以越秀区为代表的名校附近的房子还是蛮受欢迎的。根据阳光家庭的数据,2021年1月,越秀区共有1379笔交易(自助网上签约+中介网上签约),较上月增长1.8%。

据监测,今年1月,北京路板块和淘金板块交易相对活跃,市场需求旺盛。其中,淘金板块的主要贡献是淘金热主场。此外,调查显示,东风东板块近期学位房需求活跃,整体需求仍“供不应求”,成交率上升至47.2%,较上月增长8.8%。目前板块业主竞价价格强硬,部分优质学区房整体报价上调15万元以上。特别是一些知名学区,形成了“僧多粥少”的局面。在这种背景下,业主不愿出售,许多消息来源纷纷提高报价,一般涨幅超过3%,基本没有讨价还价的余地。

据广州中原研发部介绍,近几天东风东盘学位房需求活跃的主要原因是:由于过户、装修等时间因素的影响,以及信贷环境紧张、贷款时间长等原因,有学位需求的客户必须选择在3月前买房,以保证孩子明年能顺利入学。

买涨不买跌,高端板块吸引投资者

去年二手房市场明显回暖,部分地区房价出现上行调整迹象。此外,市场放开市场的动力减弱,“供不应求”的局面加剧,促使许多消费者近期加快入市步伐。再加上买高不买低的心态,越贵的区域吸引的投资者越多。

阳光家庭数据显示,今年1月,天河二手房网上签约(自助网上签约+中介网上签约)数量为2413宗,较上月增长12.0%。广州中原研发部监测发现,天河区的天河北盘和珠江新城盘交易活动最高,支撑了该地区大部分交易。其中天河北盘相对活跃的有祖母绿华庭和耀星华庭两套。

此外,监测显示,天河区珠江新城需求居高不下,新买家数量同比增长30%以上。同时,本月珠江新城的盘源略有补充,市场上有很多优质的盘源。广州中原研发部表示,珠江新城交易活跃主要有两个原因:一是随着市场交易氛围升温,业主报价上调。在买涨不买跌的心理影响下,客户担心以后再次涨价,从而加快了入市的步伐。二是楼市保值增值能力强。在当前的经济环境下,许多客户选择将资金投资于房地产市场。

没有折腾,成熟的社区吸引首次购房者

“我只想买一套两居室。面积不算太大,但希望小区成熟一点。”前几天,在外企工作的刘先生说,他更看重配套设施,而不是其他因素。他认为,在一个成熟的小区,每一个配套设施都已经运行了很久,基本没有问题。作为居民,自然可以享受到更全面、更到位的服务。

据悉,很多买家只是需要和刘先生一样的想法。正因为如此,一些开发了10年的楼盘,成为了购房者的一步到位的购房计划。今年1月,海珠区江南大道南段的交易继续活跃,前来看房的租户数量也有所增加。该板块的交易主要集中在优质住宅,如“明星板块”金碧花园和保利花园。交易客户大部分是80、90后刚需要第一次买房的客户。

业内人士认为,该行业需求活跃性高主要有两个原因:一方面,该行业优质社区聚集,生活设施成熟,交通网络发达。为了改善和取代买家的关注点,访客数量处于较高水平。以“星盘”光大花园为例,其二手带基本呈上升趋势;另一方面,由于近几个月市场明显复苏,许多置换和改善客户可以迅速出售旧房购买高质量的住宅,这在不久的将来促进了成熟行业的积极需求。

此外,经过十几年的发展,番禺区洛溪板块二手房成交量相对稳定。据悉,与同区域其他板块不同,中村板块业主目前报价相对合理,高价板块来源基本处于长期胶着状态,难以被市场接受,市场供应充足。因此,客户进入市场的热情普遍较高。目前该板块价格比较硬,议价空间较小。除了部分房屋朝向不好的房屋,其他房屋利润率基本在3%以下,客户接受意愿低。

抵押贷款紧缩、房改周期或延期

2月是春节月份,楼市成交量会季节性转弱。但业内人士表示,随着春节假期的结束,业主和客户开始陆续返回广州,预计3月份见到租户后,新盘源数量将逐步增加。

另外需要指出的是,近期上海、深圳、杭州率先出台楼市调控措施,而广州楼市整体交易环境逐渐趋紧。记者年前从市场了解到,部分地区银行房贷放贷周期延长,利率上调,但不存在大规模贷款暂停。

从1月27日起,中国建设银行第一套住房贷款利率上调55个基点,至5年来最低的LPR;第二套住房贷款利率上调75个基点,至5年来最低的LPR。利率调整后,四大银行首套房贷和二套房贷利率分别从5.05%和5.25%上调至5.2%和5.4%。

中原地产相关人士表示,随着3月份传统“调控月”的到来,预计广州部分热点、板块可能会有一定的调控动作,但估计不会有全面的调控。因此,建议购房者不要只关注热点,还要考虑自己的实际情况来购房。另外,目前房贷监管越来越严,放贷明显收紧,很多银行都加息了,预计还会维持一段时间。这将意味着“卖一买一”买家的购买周期可能会大大延长,购买行为将受到轻微影响。此外,由于2月份二手房交易量将比1月份季节性下降,市场预计这种现象将持续到3月份,然后才会完全恢复正常。但3月份整体成交量很难超过1.5万宗的水平。


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